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Wie viele Personen braucht es für eine Genossenschaftswohnung?

Kurz gesagt: Wo eine Belegungsvorschrift gilt, meist so: Zimmerzahl abgerundet minus eins ergibt die minimale Haushaltsgrösse. Für eine 3,5-Zimmer-Wohnung braucht es also mindestens zwei Personen, für eine 4,5-Zimmer-Wohnung mindestens drei. Nicht jede Genossenschaft hat eine solche Vorschrift.

In Zahlen

Aus 173 Inseraten mit Angabe zur Mindestbelegung · Stand: 28.09.2026 · live aus der Datenbank des Wohnmaulwurfs

Am freien Markt entscheidet, wer zahlen kann. Bei vielen Genossenschaften kommt eine Belegungsvorschrift dazu: eine Mindestzahl von Personen pro Wohnung. Wer sie nicht erfüllt, bekommt die Wohnung nicht — unabhängig vom Einkommen.

Aber nicht jede Genossenschaft hat eine. Eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nicht: Jede Genossenschaft legt in ihren Statuten oder ihrem Vermietungsreglement selbst fest, ob und wie streng sie die Belegung regelt. Manche verzichten ganz darauf, andere wenden sie nur bei subventionierten Wohnungen an oder nur bei der Erstvermietung eines Neubaus. Ob eine Vorschrift gilt, steht im Inserat oder im Vermietungsreglement der jeweiligen Genossenschaft — im Zweifel lohnt sich die Nachfrage.

Die übliche Regel — wo es eine gibt

Wo eine Belegungsvorschrift gilt, ist «Zimmerzahl minus eins» verbreitet: Eine 3.5-Zimmer-Wohnung verlangt mindestens zwei Personen, eine 4.5-Zimmer-Wohnung mindestens drei. Manche Genossenschaften rechnen grosszügiger, andere strenger; einzelne verlangen die volle Zimmerzahl minus eins auch dauerhaft, also auch dann noch, wenn die Kinder ausgezogen sind.

Der Grund ist nicht Schikane, sondern der Zweck: Viele Genossenschaften bauen günstigen Wohnraum mit öffentlicher Unterstützung oder auf günstigem Land. Wenn eine Einzelperson eine Familienwohnung bewohnt, geht dieser Zweck verloren. Verbindlich vorgeschrieben ist die Belegung vor allem bei subventionierten Wohnungen und bei Genossenschaften auf städtischem Land oder mit Baurecht der Stadt — dort macht die öffentliche Hand sie zur Auflage.

Was das für die Suche heisst

• Einzelpersonen und Paare konkurrieren bei Genossenschaften mit Belegungsvorschrift um einen kleinen Teil des Angebots: 1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen. Dort ist der Andrang entsprechend am grössten. Es lohnt sich deshalb, gezielt auch Genossenschaften ohne Vorschrift im Auge zu behalten.
• Familien haben es bei grossen Wohnungen leichter, als sie denken — wo eine Belegungsvorschrift gilt, hält sie die Konkurrenz klein.
• Der Wohnmaulwurf zeigt die Mindestbelegung bei jedem Inserat an, sofern sie im Inserat genannt wird, und blendet mit der Angabe Deiner Haushaltsgrösse unpassende Wohnungen aus. Fehlt die Angabe, heisst das nicht zwingend, dass keine Vorschrift gilt — manche Genossenschaften nennen sie nur im Reglement.
• Wer die Vorschrift knapp verfehlt, sollte trotzdem fragen. Ein erwartetes Kind, eine kommende Wohngemeinschaft oder eine pflegebedürftige Angehörige zählen bei manchen Genossenschaften mit.

Neben der Belegung: weitere Bedingungen

Einige Genossenschaften knüpfen die Vermietung an weitere Voraussetzungen — Einkommens- und Vermögensgrenzen bei subventionierten Wohnungen, Altersgrenzen bei Alterswohnungen, Wohnsitz oder Arbeitsort in der Gemeinde, manchmal eine Mitgliedschaft vor der Bewerbung. Im Inserate-Browser des Wohnmaulwurfs lassen sich Wohnungen mit Einkommens- oder Vermögenslimite, subventionierte und befristete Objekte deshalb gezielt ausblenden.

Und wenn sich der Haushalt ändert?

Genossenschaften mit Belegungsvorschrift verlangen bei dauerhafter Unterbelegung oft einen Wohnungstausch innerhalb der Genossenschaft. In der Praxis wird das unterschiedlich streng gehandhabt, und es ist meist mit einem Angebot verbunden, nicht mit einer Kündigung. Wer eine Familienwohnung mietet, sollte aber wissen, dass sie nicht auf Lebenszeit gedacht ist.