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Warum sind Genossenschaftswohnungen günstiger?

Genossenschaftswohnungen kosten in der Stadt Zürich im Schnitt rund 25 % weniger als vergleichbare Wohnungen auf dem freien Markt, in Teilbereichen bis zu 40 % (Stadt Zürich, Mietpreisstatistik 2024; Wohnbaugenossenschaften Zürich WBG-ZH). Vier strukturelle Gründe erklären das:

1. Kostenmiete ohne Ausweichmöglichkeit

Die Kostenmiete ist in der Schweiz eigentlich der gesetzliche Normalfall für alle Mietverhältnisse: Nach Art. 269 OR gilt eine Miete als missbräuchlich, wenn sie einen übersetzten Ertrag auf dem eingesetzten Kapital abwirft — die Kosten der Liegenschaft (Schuldzinsen, Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen) sind also eigentlich für jede Vermietung die Obergrenze. Private Vermieter:innen haben aber eine gesetzliche Ausweichmöglichkeit: Art. 269a OR erlaubt es, die Miete stattdessen mit orts- und quartierüblichen Vergleichsmieten zu rechtfertigen, gerade wenn die effektive Kostenbasis alter, längst abbezahlter Liegenschaften nicht mehr sauber nachweisbar ist. Dieses Marktelement lassen viele Vermieter:innen bei jedem Mieterwechsel neu einfliessen — deshalb steigen freie Marktmieten über die Zeit deutlich stärker als die effektiven Kosten. Gemeinnützige Genossenschaften verzichten statutarisch auf diese Ausweichmöglichkeit: sie rechnen im Bestand immer die reale Kostenmiete, ohne Quartierüblichkeits-Zuschlag — auch bei alten, praktisch abbezahlten Liegenschaften, wo eine Marktmiete deutlich höher läge.

2. Günstigere Kredite, staatliche Fördermittel und weniger Eigenkapital als am freien Markt

Gemeinnützige Bauträger finanzieren sich nicht wie private Vermieter über normale Bankhypotheken. Der bundeseigene Fonds de Roulement vergibt zinsgünstige, rückzahlbare Darlehen für Neubau, Erneuerung und Landkauf. Die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft (HBG) verbürgt Hypotheken und senkt so das Risiko für die Bank — und damit den Zins. Die Emissionszentrale EGW beschafft über bundesverbürgte Anleihen Fremdkapital zu besseren Konditionen als eine klassische Festhypothek. Dazu kommen staatliche Fördermittel: Bund, Kanton und Gemeinden unterstützen gemeinnützigen Wohnungsbau mit zinsgünstigen oder zinslosen Darlehen, Bürgschaften und Land im Baurecht, bei subventionierten Wohnungen auch mit Beiträgen, die die Miete direkt senken. Tiefere Kapitalkosten heissen direkt tiefere Miete, weil die Kostenmiete diese Kosten 1:1 weitergibt. Auch der Kapitaleinsatz der Mitglieder bleibt klein: Anteilscheine sind meist wenige Tausend Franken, bei Neubauten kann es durchaus mehr sein. Wer stattdessen Eigentum kaufen will, braucht ein Vielfaches an Eigenkapital.

3. Altes Land aus einer Zeit vor der Preisexplosion

Ein grosser Teil des Grundeigentums vieler Genossenschaften stammt aus einer Zeit, in der Land in und um Zürich nur einen Bruchteil des heutigen Preises kostete — teils vor vielen Jahrzehnten erworben. Weil die Kostenmiete auf den effektiven Anschaffungskosten basiert und nicht auf dem heutigen Marktwert neu berechnet wird, profitieren die Bewohner:innen bis heute von diesen historisch tiefen Einstandspreisen, unabhängig davon, wie stark der Bodenpreis in der Zwischenzeit gestiegen ist. Daneben spielen — als ergänzende, meist nicht ausschlaggebende Faktoren — auch Land im Baurecht, das Gemeinden Genossenschaften abgeben statt es zu verkaufen, sowie kommunale Vorkaufsrechte eine Rolle, mit denen Land dauerhaft der Spekulation entzogen wird (Wohnbaugenossenschaften Zürich WBG-ZH).

4. Gemeinnütziger Zweck statt Gewinnabsicht

Das ist keine Marketing-Formel, sondern in den Statuten verankert: Genossenschaften bauen für ihre Mitglieder, nicht für Investor:innen. Es gibt niemanden, der eine Rendite erwartet — nur Bewohner:innen, die eine bezahlbare Wohnung wollen.